2008年8月24日的北京奧運會閉幕式上，鳥巢達到100%上座率的情況不知何時才能再現。奧運結束后，擁有9萬座席的國家體育場“鳥巢”里，究竟什么活動能讓它再滿員將是個讓人猜測的問題。2009年到來后，鳥巢開始進行二次改造，但后奧運運營方案遲遲未明朗。
　　相比之下，水立方的后奧運規劃已穩步前行。2008年國慶節起即陸續推出商業演出——水立方音樂會。2009年，水立方茅臺等產品開發將也有序進行。
　　有的運動項目為北京市民所熟悉，這些場館的經營和招商相對不錯，比如兵乓球、羽毛球、排球等，但是，一些冷僻的奧運場館，招商則將面臨著考驗。

鳥巢的擔憂和水立方的逢源

　　中信聯合體在對“鳥巢”經營期內還將累計投資30多億元人民幣，包括改造、折舊以及維護三項費用。如加上建造鳥巢時投資的十幾億，用30年的時間收回接近45億元人民幣的投資對于一個體育場來說幾近夢想。
　　鳥巢的場館運營備受公眾關注。奧運過后，鳥巢冠名即引起公眾廣泛討論。不論如何，在緩解沉重的運營壓力下，場館冠名是世界上為場館運營尋求出路的好辦法之一。據公開資料顯示，鳥巢一年的維護費用是7000萬元人民幣，啟動基礎成本是70萬元。高昂的費用，讓原本計劃入主“鳥巢”征戰2009年中超聯賽的北京國安隊也望而卻步。網友評論：“這樣的成本如果賣不出5萬張門票根本就沒有收益，用一場賠一場”。中信聯合體在對“鳥巢”經營期內還將累計投資30多億元人民幣，包括改造、折舊以及維護三項費用。如加上建造鳥巢時投資的十幾億元，用30年的時間收回接近45億元人民幣的投資對于一個體育場來說幾近夢想。至于盈利這個目標，現在恐怕還難以奢望。
　　到目前為止，鳥巢冠名一事并無下文，傳言中有意向的企業也都沒有表態。國家體育場有限責任公司副經理張恒利在對《中國經營報》記者的采訪中，并不愿多談此事，只表示此事暫不明朗。鳥巢由于承載了太多國家榮譽等含義，即使是否應該冠名也有諸多反對聲音。這一點，并不是鳥巢現在的經營者能夠決定的。
　　除了鳥巢冠名，目前，國家體育場的商務開發項目已經確定。它包括商業租售、特許商品、廣告、旅游風光、展覽展示、包廂、餐飲、贊助。其中，鳥巢的商業租售中，場內可供開發的商業面積約8萬平方米，其中4.1萬平方米分布在零層、負一層及負一層夾層的南北兩端。經過改造用于建造集購物、休閑、娛樂、餐飲等于一體的購物中心。這些場所目前正在進行規劃設計工作，招租活動即將展開。特許商品方面，國家體育場與北京華江文化發展有限公司簽訂特許產品開發協議，授權其用國家體育場建設中的剩余鋼材及膜材制作禮品。另外，體育場的第三層在奧運會期間部分作為貴賓休息區。在賽后將全部作為餐飲區。面積共13500平方米 ，可劃分為4個風味不同的餐廳。國家體育場負責人公開表示，有品牌、有實力的餐飲企業都可以加盟經營。其次，場地廣告、室內展覽、室外展覽、會議，這些項目目前都在籌劃對外招商，但據國家體育場內部工作人員稱，目前鳥巢還在進行二次改造，具體事項還未有實質性進展。 據了解，目前國家體育場廣告媒體資源整體開發方案正在邀請企業參與評選。
　　但這些商務開發還不足以支持鳥巢龐大的運營費用。國家體育場運營公司、北京中信聯合體育場運營有限公司董事長李航表示，舉辦國際比賽和商業活動是維持整個運營的重要方式之一。而之前，鳥巢拒絕了國安入駐的原因對外說法為，鳥巢要舉辦具有國際影響力的比賽。而2008年12月意大利足協消息顯示，意大利超級杯2009年8月8日將移師到北京舉辦，舉辦的場館正是國家體育場鳥巢。但另一個消息是，之前傳出“超級碗”NFL（美國的國家橄欖球大聯盟）意欲2009年在鳥巢舉辦“中國碗”的消息也有了落實。由于經濟危機影響，NFL縮短了戰線，在中國的商業計劃已經擱置。“中國碗”再次無緣鳥巢。
　　引領奧運場館轉型的大型演出之路，“水立方” 則率先邁出了第一步。水立方每晚的音樂會吸引了很多外地游客。此外，水立方的品牌授權活動也進展不錯，以“水立方”命名的各種產品，比如泳衣、泳帽、酒等，也逐漸走向市場。工體的運營方體育之窗場館經營管理(北京)有限公司的內部人員向記者透露，工體的招商情況一直在進行，但由于金融危機的影響，沒有預想的好。招商對象則要求與工體體育文化中心的定位相符合。租售的對象要符合工體體育休閑娛樂的主題，比如瑜伽俱樂部，藝術中心，展覽中心等。

冷門場館：前途各異

　　奧運后豐臺壘球館一直處于封閉狀態，平時沒有人來參觀，沒有正式開放。對于未來如何運營，還沒有明確答案。與鳥巢周圍廣告牌天價的價格相比，豐體外的兩塊兒6×10米的廣告牌常年無人問津。
　　不管怎樣，鳥巢、水立方都還是聲名在外，而像順義奧林匹克公園、豐臺壘球館等冷門項目場館則面臨著商業價值走低，門庭冷落的尷尬局面。
　　豐臺體育中心主任蒲建長告訴《中國經營報》記者，奧運后豐臺壘球館一直處于封閉狀態，平時沒有人來參觀，沒有正式開放。對于未來如何運營，還沒有明確答案。與鳥巢周圍廣告牌天價的價格相比，豐體外的兩塊兒6×10米的廣告牌常年無人問津。奧運壘球館建成后，情況并沒有改善。另一個老山小輪車賽場本是臨建場館，一是它位于老山漢墓區，二是根據這項運動的特點，該館沒有常年保留的必要。但建成后，場館不管從其難度設置還是設計質量來說，都堪稱世界一流，拆掉可惜。據了解，目前這個場館如何運營還在商討階段。與老山小輪車賽場有同樣處境的還有朝陽沙灘排球場，同屬臨建場館，也同樣面臨不忍拆除的命運。朝陽公園總經理田錦秈告訴《中國經營報》記者，目前朝陽公園正在對朝陽沙排場進行規劃，爭取能夠保留。目前規劃的內容希望建成一個包括沙排浴場、成龍博物館、臨時展覽、室內展覽等部分的空間。商業開發屬自己經營，不招租。
　　五棵松棒球場是特地為奧運會而建的臨時設施。不過，在奧運會結束后，這里就很少有人問津。由于這個球場所占用的地點屬北京西部的高價地皮，因此有發展商打算動用這塊地來興建一座購物商場，和一間擁有5000個停車位的體育娛樂中心。