11月15日，上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所產(chǎn)權(quán)交易部首次舉行了“房地產(chǎn)專場項(xiàng)目推薦會(huì)”，相比過去兩年的上海市場，此次包含了六大“熱門”項(xiàng)目還需要以“專場”的形式進(jìn)行推薦，房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌遇冷的現(xiàn)狀由此可見一斑。

“最近一個(gè)位于浦東的寫字樓項(xiàng)目，開盤后只賣了少部分就陷于銷售困境，又逢銀行貸款到期，資金的匱乏讓開發(fā)商心急如焚。”上海五合智庫投資顧問有限公司總經(jīng)理鄒毅說，“發(fā)展商甚至想把項(xiàng)目以六折價(jià)格整體抵押出去。”

數(shù)據(jù)顯示，上海地產(chǎn)商進(jìn)行土地使用權(quán)抵押的數(shù)量，從2005年月均不足10幅，已猛增至目前的30多幅。而記者查閱上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所近期公告所見，僅10月下旬至今，在該所掛牌的房地產(chǎn)公司出讓股權(quán)及項(xiàng)目就已達(dá)7個(gè)之多。

欲轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目境遇迥異

在這次“房地產(chǎn)專場項(xiàng)目推薦會(huì)”中，推出的六大房地產(chǎn)項(xiàng)目中，有四個(gè)項(xiàng)目為上海本地項(xiàng)目。

“專場項(xiàng)目推薦的都是要到期的熱門項(xiàng)目，急需項(xiàng)目信息能夠完整及時(shí)地傳遞給投資方。”上海產(chǎn)權(quán)集團(tuán)公司投資管理部副經(jīng)理程萬象說專場項(xiàng)目推薦會(huì)初衷在于有效地進(jìn)行“撮合”，但從其話語中，也可看出目前仍有不少房地產(chǎn)項(xiàng)目掛牌遇冷的現(xiàn)狀。

知情人士透露，對(duì)上海嘉華中心感興趣的開發(fā)商起初不在少數(shù)，但因?yàn)橹皇浅鲎?0%的股權(quán)，這還是使得一些開發(fā)商望而卻步。而上海新亞之光大酒店原總投資為5000萬人民幣，但此次100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，受讓方還需代標(biāo)的公司支付總負(fù)債3276萬元，高負(fù)債也使其在掛牌月余后尚無明確意向。

不過，上海市區(qū)內(nèi)核心土地資源的稀缺，讓其中這類位于市中心欲出讓的項(xiàng)目地塊頗受追捧。記者從產(chǎn)權(quán)交易所相關(guān)人士處獲悉，凱德置地、麥格理旗下的第一中國房地產(chǎn)、天津泰達(dá)、21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)等都對(duì)類似的項(xiàng)目地塊有所心動(dòng)。

盡管動(dòng)因各異，但“外行”開發(fā)商在調(diào)控后意欲退出的跡象愈發(fā)明顯。上文提到的“上海電氣集團(tuán)資產(chǎn)經(jīng)營有限公司”就是例子。其在去年一年中憑借所持有的“嘉華中心”項(xiàng)目30%股權(quán)獲得高達(dá)1.2億元的回報(bào)，此次轉(zhuǎn)讓股份看上去有些難于理解。但有業(yè)內(nèi)人士猜測，可能是身為國資受到社保案風(fēng)波的影響，也或?qū)⑴c其退出地產(chǎn)進(jìn)行“非主業(yè)”的剝離有很大關(guān)系。

而上海海洋石油局也是如此。在此次轉(zhuǎn)讓上海玉屏賓館股權(quán)同時(shí)，還同時(shí)出售位于上海市長寧區(qū)遵義路448號(hào)的房地產(chǎn)所有權(quán)，這兩個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目作為一個(gè)整體掛牌轉(zhuǎn)讓。這等同于宣告上海海洋石油局不再涉足地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

比照中小型及“外行”發(fā)展商的“割肉求存”，大型開發(fā)商卻剛好趁低吸納心儀的優(yōu)質(zhì)地塊。除上文提到的意欲摘牌上海聯(lián)交所項(xiàng)目的第一中國、天津泰達(dá)外，上海本土老牌發(fā)展商中環(huán)集團(tuán)等也均在伺機(jī)擴(kuò)張。

上海錦海房地產(chǎn)發(fā)展有限公司所持有的“錦寶大廈”，原本股東之一上海中環(huán)投資集團(tuán)的股份僅有30％，但近日其已增持到55％。知情人士透露：“由于錦海的資金缺乏，錦寶大廈停工已近兩年，中環(huán)很可能于近期全面收購這一項(xiàng)目。”

“民間方子”失效

“想靠在售項(xiàng)目的回籠資金來繳納出讓金，根本就是杯水車薪”，一家同時(shí)擁有多個(gè)項(xiàng)目在售的開發(fā)商坦言，“即使是放緩拿地和開發(fā)節(jié)奏也無濟(jì)于事，除了變賣項(xiàng)目這一不得已而為之的手段外，顯然難以為繼。”

目前的市場環(huán)境在業(yè)內(nèi)人士已經(jīng)公認(rèn)的看法是，融資瓶頸行業(yè)分化將加劇。

鄒毅認(rèn)為，對(duì)貸款投放規(guī)模較大、融資要求較高的房地產(chǎn)業(yè)來說，商業(yè)銀行的貸款總量緊縮，必然壓縮房地產(chǎn)行業(yè)貸款，“一些開發(fā)商的資金鏈條將更為緊繃”。

“一些開發(fā)商無奈之中，只能尋求江浙一帶的民營資金和一些地下錢莊的‘援助’，雖然高達(dá)10%～20%年利率，但能解燃眉之急就很不錯(cuò)。”鄒毅說。事實(shí)上，盡管有機(jī)會(huì)獲得很高的資金回報(bào)，這些“私募”的地下錢莊對(duì)公司的資質(zhì)、經(jīng)營能力、還款能力等方面的要求也相當(dāng)苛刻。

一位從事溫州民間借貸的中介人士表示，今非昔比，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)他們的判斷多半是局勢尚不明朗，存在投資風(fēng)險(xiǎn)，除非能確保高額回報(bào)，否則也無意為地產(chǎn)商提供融資。

在11月9日舉行的第3屆“中國數(shù)字地產(chǎn)節(jié)暨中國房地產(chǎn)企業(yè)上市融資大會(huì)”上，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌也指出，“隨著房地產(chǎn)行業(yè)適者生存的一個(gè)競合年代全面到來，加大股權(quán)融資和增加直接融資渠道才是行業(yè)發(fā)展的必然方向”。