萬科30億“低價入市”布局長三角

　　□見習(xí)記者陳君　實習(xí)生汪哲璞　　

　　堪稱中國房地產(chǎn)業(yè)最大并購案的“深圳萬科并購浙江南都房產(chǎn)”一案，終于落下幃幕。

　　此次交易后，萬科將擁有南都房產(chǎn)80%的股份，成為南都房產(chǎn)的控股股東。

　　新一屆董事會已經(jīng)通過決議，將南都房產(chǎn)更名為浙江萬科南都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“萬科南都”)。

　　“萬科已經(jīng)決定一年之內(nèi)在浙江市場投入30億元人民幣。”萬科總經(jīng)理郁亮同時還透露，“不拒絕在任何地方的類似整合機會。”

　　市場人士普遍認(rèn)為，在國家緊縮的土地政策和信貸政策調(diào)控下，中國的房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了并購時代，聯(lián)合做大做強已然成為大勢所趨。

　　萬科布局長三角
　　土地儲備緊張的狀況是萬科渴望改善的地方，也是并購的原因之一。

　　“在深圳，萬科每年買進(jìn)超過政府公開拍賣土地的1/3，仍不能滿足開發(fā)需求。”郁亮說，政府拍賣土地面積不確定，已經(jīng)進(jìn)入全國擴張階段的萬科等不起。

　　萬科窺伺浙江久矣。

　　早在1994年，王石就把目標(biāo)鎖定在杭州之江度假村一帶，但由于種種原因，萬科后來放棄了這個項目，抱憾離開杭州。

　　對于手握重資的萬科來說，通過對小型房地產(chǎn)公司股權(quán)的收購來補充，效率未免太低。收購當(dāng)?shù)卮笮头康禺a(chǎn)商，成為在資金充沛情況下進(jìn)入浙江市場、獲得項目土地的最佳選擇。

　　郁亮表示，“浙江是中國民間經(jīng)濟最有活力的省份，也是中國民間財富增長最快的省份之一，在全國率先突破了人均 GDP3000美元的門檻。萬科一直非常看好本地市場，從2006年開始，進(jìn)入浙江就成為萬科完成長三角布局的最重要目標(biāo)。杭州更是我們來了就不想走的城市。”

　　接下來，萬科進(jìn)軍浙江市場亦將依托南都房產(chǎn)原有的平臺展開。“新成立的萬科南都將成為萬科在杭州唯一的操作平臺。”郁亮稱。

　　至此，萬科在上海、江蘇、浙江的未來可銷售資源實現(xiàn)三足鼎立。

　　郁亮評價說：“此次交易后，萬科長三角的布局基本完成。”

　　地產(chǎn)界走進(jìn)

　　“低價入市”時代

　　南都房產(chǎn)被并購，當(dāng)?shù)睾芏嗳擞X得意外。

　　因為南都房產(chǎn)看起來正在良性軌道上發(fā)展，在杭州的12家一級資質(zhì)開發(fā)商中，南都房產(chǎn)的知名度當(dāng)屬“第一梯隊” 。

　　對此，原南都房產(chǎn)總裁、現(xiàn)任萬科南都董事長的王海光這樣解釋：“雙方對行業(yè)未來發(fā)展趨勢的判斷高度一致，是促成進(jìn)一步深入合作的首要原因。資源整合、聯(lián)合做大做強，是中國地產(chǎn)企業(yè)必由的出路。只有開放才能贏得機遇，只有合作才能共創(chuàng)未來。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析，也許是企業(yè)資金鏈方面的原因。

　　當(dāng)前，一些房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈“繃緊”并不是秘密。

　　今年6月，杭州一家大型房地產(chǎn)集團由于卷入一樁官司，被曝因高速擴張導(dǎo)致資金鏈緊張，而從2003年開始采用 “拆東墻補西墻”的“走錢”方式管理現(xiàn)金流。

　　萬科入主南都房產(chǎn)另一個被關(guān)注的話題，就是并購價格。

　　萬科開出的總價是17.6566億元。看上去數(shù)目龐大，但明眼人一對比就發(fā)現(xiàn)，一年前，萬科受讓南都集團浙江房地產(chǎn)業(yè)務(wù)20％權(quán)益和上海、江蘇房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的部分權(quán)益，總價約18.6億元。

　　盡管萬科管理層解釋說，不存在第二次收購價格更便宜的情況，因為“兩次收購內(nèi)容不同所以價格有所差異”。

　　一位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，南都房產(chǎn)這次只賣17億多元的價格肯定是不高的，而且萬科在控股南都房產(chǎn)的同時，還一次性獲得了269.2萬平方米的項目資源，其中杭州項目就有174.1萬平方米。

　　顯然，在宏觀調(diào)控繼續(xù)加強的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的強弱分化趨勢已越來越明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士稱，今年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤預(yù)期普遍要低于去年，企業(yè)出售的心理價位也肯定會低一些，因此對萬科這樣已經(jīng)發(fā)展到一定規(guī)模的企業(yè)來說，“低價入市”的時代已經(jīng)來臨。

　　行業(yè)整合

　　提升地產(chǎn)集中度

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，此次并購事件具有深遠(yuǎn)意義。

　　郁亮表示，此次合作在中國地產(chǎn)行業(yè)具有參考意義：“宏觀調(diào)控給萬科帶來行業(yè)整合的機會。只有整合才可能給整個行業(yè)帶來最終利益。”

　　萬科利用融資平臺、品牌等優(yōu)勢，在地產(chǎn)行業(yè)并購中占有先機。而通過并購和合作，也使得萬科獲得比較優(yōu)良的項目儲備，也降低了項目風(fēng)險。

　　行業(yè)資源整合的一個必然結(jié)果是集中度的上升。

　　目前中國地產(chǎn)行業(yè)的集中度，與成熟國家和地區(qū)相比，還存在著相當(dāng)大的差距。

　　以萬科為例，盡管萬科行業(yè)領(lǐng)跑者的地位已經(jīng)逐漸得到公認(rèn)，萬科進(jìn)入的城市和開發(fā)規(guī)模在業(yè)內(nèi)也已經(jīng)首屈一指，但是萬科的全國市場占有率，仍然只在1%左右。

　　在過去10年中，美國地產(chǎn)業(yè)的集中程度上升了一倍以上。而萬科的標(biāo)桿企業(yè)美國帕爾迪公司，也正是通過2001 年與德爾韋伯公司的合并，奠定了美國乃至全球最大專業(yè)住宅開發(fā)商的地位。

　　原南都房產(chǎn)總裁王海光表示，世界經(jīng)濟早已進(jìn)入全球化階段，隨著WTO承諾的全面兌現(xiàn)，中國整體融入全球化市場的時代已經(jīng)來臨。

　　在這樣的背景下，資源整合、聯(lián)合做大做強是中國地產(chǎn)企業(yè)的必由出路。

來源：法制早報